Räume vermieten als Studio – worauf es ankommt

Wir bauen luno, weil Studios Räume haben, die zwischen den eigenen Klassen frei stehen, und weil Yogalehrer:innen, Coaches und Therapeut:innen genau solche Räume suchen. Das war von Anfang an die Idee. Worauf wir beim Bauen gestoßen sind – an Daten, Gesprächen und rechtlichen Verschiebungen – haben wir auf dieser Seite zusammengetragen. Aus Studio-Sicht.

Wer selbst einen Raum sucht, statt zu vermieten, findet die andere Seite unter Yogaraum mieten.

Wie Studios Räume heute vermieten

Wir haben uns die Raumvermietungs-Seiten von Studios in mehreren deutschen Großstädten genauer angeschaut. Das Bild war einheitlicher, als wir es erwartet hätten:

• Die allermeisten Studios verwalten Anfragen per E-Mail, Kontaktformular oder Telefon.
• Ein eigenes Online-Buchungstool ist die Ausnahme. Wo überhaupt eines im Einsatz war, handelte es sich um anny.co, ein branchenunabhängiges SaaS.
• Keines der Studios nutzt seine Klassen-Buchungssoftware – etwa Eversports, YOGO oder Momoyoga – für die Vermietung. Diese Tools sind auf den Verkauf von Kursplätzen an Endkund:innen ausgelegt, nicht auf Raum-an-Externe.
• Ein großer Teil zeigt keine Preise online – die Preise gibt es erst auf Anfrage.

In ersten Gesprächen mit einzelnen Studios zeichneten sich zwei Bilder ab. Studios, die aktiv versuchen zu vermieten – etwa über generische Kleinanzeigen-Plattformen – sind damit oft nicht zufrieden: viel Aufwand für wenige echte Mietverhältnisse. Andere Studios sehen das Thema entspannter, weil die eigenen Klassen die Räume gut füllen und Vermietung deshalb nicht dringend ist.

Aus unserer Sicht heißt das: Vermietung läuft heute manuell, weil es bisher kein passendes Werkzeug dafür gibt und weil der Druck bei vielen Studios noch nicht akut ist. Das ist keine Aussage über Effizienz – es ist eine Beobachtung darüber, wie es heute läuft.

Was Studios verlangen

In einer zweiten Recherche im Mai 2026 haben wir in sechs Städten rund 120 Studios mit Raumvermietung gesichtet. Ein Teil davon gibt Preise nur auf Anfrage – die folgenden Spannen beziehen sich auf die Studios, die ihren Stundensatz öffentlich machen. Sie unterscheiden sich deutlich, nicht nur zwischen, sondern auch innerhalb der Städte:

Grundlage: zwischen 6 und 13 Studios pro Stadt mit veröffentlichten Preisen, eigenständig recherchiert. Stand: 27. Mai 2026. Mehr zur Methodik.

Drei Beobachtungen aus der Recherche:

Festslot-Modelle sind verbreitet. Wer Räume als Monatspauschale vermietet, bekommt verlässliche Einnahmen – aber bindet sich auch. In unserer Recherche reichten die Mindestlaufzeiten von wenigen Wochen bis zu zwölf Monaten. Je länger die Laufzeit, desto häufiger gab es einen spürbaren Rabatt pro Stunde.

Solidarpreise sind in mehreren Städten verbreitet, vor allem in Leipzig und Köln. Manche Studios geben Spannen („12–25 €/h, je nach Budget“), andere gestaffelte Modelle („Solipreis – Kostendeckend – Förderpreis“). Das ist eine Haltung, keine reine Preisfrage.

Netto-Angaben sind bei Vermietung an Selbstständige verbreitet, besonders in Berlin und Hamburg. Mieter:innen, die selbst eine Rechnung schreiben, brauchen einen klar ausgewiesenen Netto-Preis. Wie die Umsatzsteuer hier konkret läuft – Steuerbefreiung, Option zur Regelbesteuerung – kläre mit deiner Steuerberater:in.

Wer Preise setzt, schaut sinnvollerweise erst, was in der eigenen Stadt verlangt wird. Die Mieter:innen-Sicht auf dieselben Daten steht unter Yogaraum mieten – was wirklich zählt.

Honorar oder Miete – was sich rechtlich verschiebt

Beim Bauen von luno sind wir auf ein Thema gestoßen, das uns seitdem begleitet: Das Honorar-Modell, mit dem die meisten Studios bisher arbeiten, gerät rechtlich unter Druck. Wir sind keine Anwält:innen – hier ist, was wir verstanden haben.

Das Herrenberg-Urteil des Bundessozialgerichts vom 28. Juni 2022 (Az. B 12 R 3/20 R) hat im Fall einer Klavierlehrerin an einer städtischen Musikschule entschieden, dass bereits die Eingliederung in den Betrieb genügt, um eine abhängige Beschäftigung festzustellen – unabhängig davon, was im Vertrag steht. Es ging um keinen Yoga-Fall, aber die Deutsche Rentenversicherung wendet die Prüfkriterien seitdem in der gesamten Bewegungsbranche an.

Zwei weitere Urteile aus 2023 haben die Lage in zwei Richtungen verschärft. Das Hessische Landessozialgericht hat am 28. Juni 2023 (Az. L 2 R 214/22) entschieden, dass selbständige Yogalehrer:innen als „Lehrer“ im Sinne des Rentenversicherungsrechts gelten und damit nach §2 Nr. 1 SGB VI rentenversicherungspflichtig sind – auch wenn sie als Selbständige anerkannt sind. Das Bayerische Landessozialgericht hat am 18. August 2023 (Az. L 7 BA 72/23 B ER) klargestellt, dass Fitnesstrainer:innen in fremden Studios regelmäßig abhängig beschäftigt sind – selbst wenn sie für mehrere Studios arbeiten, eigene Fortbildungen finanzieren und eigenständig werben.

Eine Übergangsregelung in §127 SGB IV gibt der Branche Zeit. Ursprünglich war die Schonfrist bis Ende 2026 vorgesehen; der Bundestag hat sie am 5. März 2026 verlängert, der Bundesrat am 27. März 2026 bestätigt – sie läuft jetzt bis zum 31. Dezember 2027. In dieser Schonfrist können selbständige Lehrkräfte weiterarbeiten, ohne rückwirkende Umklassifizierung. Voraussetzung: beide Seiten haben die selbständige Tätigkeit bei Vertragsschluss gewollt. Wie es nach dem 1. Januar 2028 weitergeht, ist offen: Die Deutsche Rentenversicherung hat laufende Widerspruchsverfahren ruhend gestellt, bis das Bundessozialgericht abschließend entscheidet.

Das Mietmodell als Alternative

Viele Studios denken jetzt über das Mietmodell nach. Statt eine Yogalehrer:in als Honorarkraft zu beschäftigen, vermietet das Studio den Raum. Die Yogalehrer:in unterrichtet eigene Schüler:innen, setzt eigene Preise, macht eigenes Marketing.

Entscheidend ist immer die gelebte Praxis, nicht nur der Vertrag. Wenn das Studio weiterhin Kursinhalte, Zeiten oder Preise vorgibt und im Marketing als Veranstalter auftritt, hilft auch ein Mietvertrag nicht – dann läuft es weiter wie ein Honorarverhältnis. Die DRV prüft im Einzelfall: Weisungsgebundenheit, Eingliederung in den Betrieb, unternehmerisches Risiko.

Das ist keine Rechtsberatung. Jeder Fall ist anders – sprich mit Steuerberater:in oder Rechtsanwält:in, bevor du dein Studio umstellst.

Was Studios beim Vermieten klären sollten

Eine kurze Liste – branchenübliches Wissen, aber es lohnt sich, jeden Punkt vor der ersten Vermietung einmal durchzugehen.

• Versicherung. Deckt deine Studio-Haftpflicht externe Mieter:innen und deren Schüler:innen mit ab? Falls nicht: Brauchst du eine erweiterte Police, oder soll die Mieter:in eine eigene Berufshaftpflicht nachweisen?
• Vertragslaufzeit und Kündigung. Wie lang bindest du dich, wie lange bindet sich die Mieter:in? Welche Kündigungsfristen gelten? Das gehört vor Vertragsabschluss schriftlich festgehalten – im Zweifel mit anwaltlicher Beratung.
• Steuerliche Einordnung. Wenn du Räume regelmäßig vermietest, kann das als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden – mit Konsequenzen für die Umsatzsteuer und unter Umständen die Gewerbesteuer. Steuerberater:in fragen.
• GEMA. Wenn deine Mieter:innen Musik spielen, fällt GEMA an. Klärt vorab, wer das anmeldet und bezahlt – das Studio als Raumbetreiber oder die Mieter:in als Veranstalter:in.
• Schlüssel- und Zugangsregelung. Wer öffnet, wer schließt? Bekommt die Mieter:in einen eigenen Schlüssel, einen Zugangscode, oder ist immer jemand vom Studio vor Ort? Was passiert bei Schlüsselverlust?
• Stornoregeln und Mindestlaufzeit. Welche Stornofristen setzt du? Welche Mindestdauer pro Buchung? Diese Regeln sollten vor der ersten Buchung stehen, nicht beim ersten Konflikt.

Eine detailliertere Übersicht – 12 Punkte für den Studio-Mietvertrag plus die typischen Stolperer im Scheinselbständigkeits-Kontext – haben wir in einer eigenen Mietvertrag-Checkliste zusammengestellt.

Wer die Werkzeug-Frage angehen will – wie verwalte ich Anfragen, Belegung, Zahlung – findet die Übersicht zur Software für Raumvermietung.

Wie luno das umsetzt

Das Mietverhältnis entsteht direkt zwischen Studio (Vermieter:in) und Nutzer:in (Mieter:in). luno vermittelt, ist aber nicht selbst Vertragspartei. Was wir beim Bauen als wichtig erkannt haben, ist in die Plattform eingebaut:

• Buchungsmodus für dein Studio. Sofortbuchung, wenn du Räume verlässlich freigeben kannst. Anfrage-Workflow, wenn du Nutzer:innen erst kennenlernen willst. Hybrid als Mittelweg – Erstbuchung als Anfrage, danach Sofortbuchung für bekannte Nutzer:innen.
• Externe Kalender pro Raum einbinden. Kalender mit öffentlichem iCal-Feed (etwa Google Calendar) synchronisiert luno direkt – die Slots sind automatisch blockiert. Für Klassen-Tools ohne iCal-Export (wie Eversports) gibt es einen Smart Import: Kursplan per Screenshot, Textkopie oder CSV einreichen, luno extrahiert die Slots automatisch.
• Stornoregeln, die du festlegst. Du definierst deine eigene Stornierungsrichtlinie – wie viel Erstattung bei welcher Frist. Heute legst du sie pro Studio fest – die Pro-Raum-Differenzierung steht auf der Roadmap.
• Direktmodus oder Online-Zahlung. Im Direktmodus zahlt die Nutzer:in direkt an dich, luno vermittelt nur die Buchung. Im Online-Zahlungsmodus läuft das Geld über die Plattform.

Was luno nicht ist: ein Klassen-Buchungstool. Wer Kursplätze an Endkund:innen verkauft, nutzt weiter ein dafür gebautes Tool – etwa Eversports, YOGO oder Momoyoga. luno deckt die Vermietung an externe Nutzer:innen ab – das ist eine andere Schiene.

Wenn du als Studio dabei sein willst: zur Übersicht für Studios.

Wie gehst du damit um?

Ist das Thema in deinem Studio schon angekommen? Schreib uns: [email protected].