Studio-Mietvertrag: 12 Punkte für die Raumvermietung an Externe

Wir sind keine Anwält:innen. Diese Seite ist Orientierung, keine Rechtsberatung. Vor Vertragsabschluss anwaltlich oder steuerlich prüfen lassen – vor allem bei längeren Festslots oder mehreren Mieter:innen.

Wir bauen luno als Plattform für genau diese Vermietung an Externe – was wir dabei über Studio-Mietverträge gelernt haben, steht in dieser Checkliste. luno vermittelt zwischen Studio und externer Nutzer:in, ist aber selbst nicht Vertragspartei – der Mietvertrag bleibt zwischen euch.

Wer als Studio seine freien Räume regelmäßig an externe Yogalehrer:innen, Coaches oder Therapeut:innen vermietet, kommt früher oder später an einen Mietvertrag. Vor allem bei Festslots, Mindestlaufzeiten und längeren Mieter:innen-Beziehungen. Diese Checkliste ist keine Vorlage. Sie ist die Liste der Punkte, die in jedem Studio-Mietvertrag stehen sollten, plus die typischen Stolperer, die im Kontext Scheinselbständigkeit zum Problem werden.

Den größeren rechtlichen Kontext zu Honorar vs. Miete, zum Herrenberg-Urteil und zur Schonfrist bis Ende 2027 haben wir unter Räume vermieten als Studio zusammengetragen.

Wann ist es überhaupt ein Mietvertrag?

Die Checkliste passt, wenn es wirklich um Miete geht: Studio überlässt einen Raum, Mieter:in nutzt ihn eigenverantwortlich. Sobald das Studio zusätzlich Personal, Empfang, Buchungssystem, Kursverwaltung oder Inkasso stellt, kommen Elemente eines Dienstvertrags dazu. Dann kann die Einordnung kippen – weg von reiner Miete. Das ist nicht nur eine Begriffsfrage: Es ändert Kündigung, Gewährleistung, Haftung und Umsatzsteuer-Behandlung. Im Zweifel anwaltlich prüfen.

§535 BGB regelt nur die zwei Grundpflichten: das Studio stellt den Raum in nutzbarem Zustand, die Mieter:in zahlt die Miete. Alles andere handelt ihr im Vertrag aus.

Die 12 Punkte, die in einen Studio-Mietvertrag gehören

1. Vertragsparteien

Wer mietet von wem? Vollständige Namen, Anschriften, USt-ID falls vorhanden. Bei selbstständigen Mieter:innen gehört das in den Vertrag. Als Information, nicht als Schutz vor Scheinselbständigkeit: Eine Klausel „Mieter:in ist selbstständig“ zählt vor der DRV wenig, wenn die Praxis dagegen spricht. Schaden tut sie auch nicht.

2. Mietgegenstand und Nutzungszweck

Welcher Raum konkret? Hauptraum, Behandlungsraum, gemeinsam genutzte Bereiche (Garderobe, Sanitär, Teeküche). Welche Nutzung ist erlaubt, welche ausgeschlossen? Yoga, Pilates, Meditation, Coaching, Therapie sind typische Studio-Zwecke. Ausgeschlossen wird oft, was den Versicherungsschutz oder Genehmigungsstatus des Objekts gefährdet: Übernachtung, offene Flammen, laute Events, gewerblicher Verkauf, Veranstaltungen mit Eintritt ohne Absprache.

3. Mietdauer und Form

Befristet oder unbefristet? Wenn ihr einen befristeten Vertrag für länger als ein Jahr schließt, ist die Schriftform Pflicht – mit Originalunterschrift beider Seiten, einheitlicher Urkunde und allen Anlagen. Rechtsgrundlage: §550 BGB i. V. m. §578 BGB für Geschäftsraummiete. Wird die Schriftform nicht eingehalten, fällt die Befristung weg – der Vertrag läuft dann als unbefristeter weiter, kündbar nach den gesetzlichen Fristen.

Klauseln, die diese Folge im Kleingedruckten wegvereinbaren sollen (sogenannte Schriftformheilungsklauseln), sind in AGB oft unwirksam. Im Zweifel anwaltlich prüfen lassen.

4. Kündigung

Bei klassischer Geschäftsraummiete sind es nach Gesetz rund sechs Monate Frist: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals, wirksam zum Ende des nächsten (§580a Abs. 2 BGB). Die Frist lässt sich vertraglich anpassen – länger gerne, kürzer nur eingeschränkt.

Bei stundenweiser Vermietung oder Slot-Modellen greift §580a Abs. 2 BGB nicht zwingend – kurze Überlassungen laufen rechtlich anders. Wer den Vertrag eindeutig haben will, regelt Frist und Kündigungstermin im Vertrag selbst.

5. Mietzins, Zahlung und Umsatzsteuer

Höhe der Miete, fällig wann, an wen, in welcher Form. Bei längeren Laufzeiten kann eine Wertsicherung oder Indexmiete sinnvoll sein – die Formulierung dafür ist heikel und gehört einzeln durchdacht.

Zur Umsatzsteuer: Vermietung von Grundstücken und Räumen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§4 Nr. 12 UStG). Wie das in eurem Fall greift, hängt von mehreren Faktoren ab – stundenweise Miete, mitvermietetes Inventar, Option zur Steuerpflicht, Rechnungsstellung. Im Einzelfall mit der Steuerberater:in klären.

6. Nebenkosten, Reinigung, Schönheitsreparaturen

Was ist inklusive (Strom, Wasser, Heizung, WLAN), was rechnest du separat ab? Wer reinigt – nach jeder Stunde, einmal die Woche, gar nicht? Schönheitsreparaturen sind in der Gewerbemiete weitgehend frei verhandelbar – pauschale Klauseln können aber unwirksam sein.

7. Kaution oder Sicherheitsleistung

Auch bei Stundenmiete üblich: ein Schlüsselpfand, eine Reinigungspauschale für gröbere Verschmutzungen, eine kleine Sicherheit gegen Schäden am Mobiliar. Bei längeren Mietverhältnissen orientiert sich die Höhe an der monatlichen Miete (zwei bis drei Monatsmieten sind branchenüblich). Form und Höhe gehören schriftlich geregelt.

8. Schlüssel- und Zugangsregelung

Wie kommt die Mieter:in rein? Eigener Schlüssel, Zahlencode, App, Zeitfenster mit Personal vor Ort? Wer haftet bei Verlust – Kosten der Schließanlage können schnell vierstellig werden. Ein Verbot, Schlüssel oder Codes weiterzugeben, ist Standard. Bei Codes auch: Wann wird der Code rotiert?

9. Versicherung

Was deckt die Studio-Haftpflicht des Vermieters ab, was muss die Mieter:in selbst stellen? Typisch ist eine Berufshaftpflicht der Mieter:in für Personenschäden bei Schüler:innen. Davon zu unterscheiden sind Mietsachschäden – also Schäden am Raum selbst: Parkett, Spiegel, Inventar. Die sollten in der Police der Mieter:in mit eingeschlossen sein oder separat geregelt werden. Klärt vor dem ersten Mietverhältnis, ob das Studio als Mitversicherter in der Mieter:innen-Police genannt werden sollte.

Zum Inventar: Wenn ihr Matten, Bolster, Blöcke, Musikanlage oder andere Ausstattung mitvermietet, gehört das in den Vertrag – als Liste oder als Anlage, mit Klarheit zur Haftung bei Defekt.

10. Untervermietung und Vertretung

Darf die Mieter:in den Raum an eine Vertretungs-Yogalehrer:in weitergeben, wenn sie krank ist? Standard in der Gewerbemiete: nur mit schriftlicher Zustimmung des Studios. Klärt vorab: Reicht eine generelle Zustimmung mit Anzeigepflicht, oder muss jeder Einzelfall freigegeben werden? Werden Qualifikationsnachweise verlangt?

11. Hausordnung und Konkurrenzschutz

Eine Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag bündelt das Kleingedruckte: Lautstärke, Schuhe-Aus-Regelung, Lüften und Heizen, Müll, Verhalten gegenüber Nachbarn, Nachtruhe. Bei Gewerberäumen gehört auch eine Brandschutzbelehrung dazu (offene Flammen, Räucherwerk, Fluchtwege). Was im Raum überhaupt erlaubt ist, gibt die Baugenehmigung vor – Versammlungsstätten- und Gewerbe-Status setzen den Rahmen.

Zum Konkurrenzschutz: In einem Studio mit mehreren externen Mieter:innen verzichten Studios oft bewusst auf Konkurrenzschutz – das gehört dann ausdrücklich in den Vertrag. Sonst behauptet im Streit jemand, das Studio habe Exklusivität zugesichert.

12. Schriftform für Änderungen

Alle Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden bedürfen der Schriftform – das ist branchenüblich und stabilisiert die Befristungs-Schriftform aus §550 BGB. Eine salvatorische Klausel (ungültige Einzelklauseln reißen den Rest des Vertrags nicht mit) ist Standard und gehört rein. Sie ist aber kein Freibrief: In AGB greift sie oft nicht – eine kaputte Klausel bleibt dann ganz weg, nicht „auf ein zulässiges Maß reduziert“.

Wenn die Mieter:in als Privatperson auftritt (also nicht als selbstständige Yogalehrer:in oder Coach), gelten zusätzlich die schärferen Regeln für Verbraucherverträge – überraschende Klauseln im Kleingedruckten sind dann besonders schnell unwirksam (§305c BGB). Das ist im Studio-Kontext seltener, aber möglich.

Woher diese 12 Punkte stammen

Der branchenübliche Mindestkanon eines Gewerbemietvertrags ist unter anderem in den öffentlichen Mustern der IHK Berlin (Muster eines Gewerbemietvertrags, PDF) und der DIHK-Plattform (Muster Geschäftsraummietvertrag 2020, PDF) gespiegelt. Diese Muster ersetzen keine anwaltliche Prüfung am eigenen Fall.

Was bewusst nicht in den Studio-Mietvertrag gehört

Die folgenden fünf Punkte sind typische Indizien, die die Deutsche Rentenversicherung in einer Statusfeststellung als Hinweis auf eine abhängige Beschäftigung wertet. Wichtig: Die DRV schaut auf das Gesamtbild – kein Häkchen-Schema. Bewertet wird die gelebte Praxis, nicht der Vertragstext allein. Zwei Begriffe tauchen unten immer wieder auf: Weisungsbindung (jemand sagt dir, was, wann und wie du zu arbeiten hast) und Eingliederung in den Betrieb (du wirkst nach außen wie Teil des Studios). Den größeren Kontext zu den Urteilen (Herrenberg, Hessisches LSG, Bayerisches LSG) und zur Schonfrist bis Ende 2027 haben wir unter Räume vermieten als Studio zusammengetragen.

1. Vorgaben zu Kursinhalt, -form, -zeiten. Für die DRV ein Indiz für Weisungsbindung und damit abhängige Beschäftigung. Gegenindiz: Mieter:in plant Inhalt, Format und Zeiten eigenständig.

2. Gemeinsames Marketing der Mieter:innen-Klassen unter Studio-Branding („Yoga bei [Studio] mit [Name]“). Für die DRV ein Indiz für Eingliederung in den Betrieb. Gegenindiz: Mieter:in tritt unter eigenem Namen auf, hat eigene Website und Social Media; das Studio listet höchstens als Standort-Information.

3. Provisionsanteile auf Kursumsatz statt Festmiete. Für die DRV ein Indiz für Honorarverhältnis, nicht Miete. Gegenindiz: feste Miete, Mieter:in trägt das wirtschaftliche Risiko.

4. Pflicht zur Teilnahme an Studio-Events oder Meetings. Für die DRV ein Indiz für Weisungsbindung. Gegenindiz: keine Anwesenheits- oder Teilnahmepflicht.

5. Nutzung von Studio-internen Systemen (Stammdaten-Logins, Mitarbeitenden-Tools). Für die DRV ein Indiz für Eingliederung in den Betrieb. Gegenindiz: Mieter:in verwaltet eigene Teilnehmer:innen-Daten, eigenes Buchungssystem.

Das wahrscheinlich wichtigste Gegenindiz ist nicht im Vertrag, sondern in der Praxis: Wer zieht das Geld der Schüler:innen ein? Wenn die Mieter:in eigene Schüler:innen hat, eigene Preise setzt und das Geld selbst einzieht, ist sie wirtschaftlich eigenständig. Wenn das Studio die Klassen verkauft und einen Anteil an die „Lehrkraft“ weiterreicht, sieht das schnell nach Honorarverhältnis aus.

Mehrere dieser Punkte gleichzeitig – im Vertrag und in der Praxis – erhöhen das DRV-Risiko deutlich. Einzelne Klauseln wegzulassen, reicht nicht. Was zählt, ist das Gesamtbild.

GEMA – wer ist Veranstalter:in?

Wenn in einer Klasse Musik gespielt wird, fällt GEMA an. Die Frage ist: Wer ist Veranstalter:in der Musiknutzung und damit anmelde- und vergütungspflichtig? Das ist keine Ja/Nein-Frage – Gerichte schauen auf mehrere Faktoren zusammen. Eine viel zitierte Entscheidung ist das Urteil des LG Düsseldorf vom 16. Mai 2012 (Az. 23 S 296/11): Wer nur den Raum stellt, ist noch nicht Veranstalter – das Gericht verlangt zusätzlich „irgendwie geartete Verantwortlichkeit in organisatorischer oder finanzieller Hinsicht“.

In der Praxis lässt sich die Veranstalter-Zuordnung an vier Aspekten ablesen:

1. Außenauftritt der Klasse. Wird die Klasse im eigenen Namen oder über die Studio-Website angeboten, deutet das auf das Studio als Veranstalter hin. Tritt die Mieter:in unter eigenem Namen auf (eigene Website, eigene Social Media), liegt die Rolle eher bei ihr.

2. Teilnahmegebühren. Werden die Gebühren über Studio-Kasse oder Studio-Buchungssystem vereinnahmt, spricht das für das Studio. Inkassiert die Mieter:in selbst und stellt eigene Rechnung, eher für sie.

3. Organisation vor Ort. Stellt das Studio Personal für Einlass und Organisation, ist das ein Indiz für das Studio. Erscheint die Mieter:in zur eigenen Klasse und organisiert sie selbst, ein Indiz für sie.

4. Ablauf und Musik. Bestimmt das Studio Ablauf, Format oder Musik-Auswahl, deutet das auf das Studio. Wählt die Mieter:in Format und Musik eigenständig aus, eher auf sie.

In der Praxis klopft die GEMA zuerst beim Studio an – der Raum ist sichtbar, die Person dahinter nicht. Wenn im Mietvertrag nicht geregelt ist, dass die Mieter:in die GEMA-Pflichten trägt und das Studio von entsprechenden Forderungen freistellt, bleibt das Studio im Zweifel auf Anwaltskosten sitzen. Üblich ist deshalb eine Freistellungsklausel im Mietvertrag: „Die Mieter:in trägt für ihre eigenen Klassen die GEMA-Anmeldung und stellt das Studio von Forderungen Dritter frei.“

Für Yoga- und Pilates-Kurse gilt typischerweise der GEMA-Tarif WR-KS-F (Fitness- und Gesundheitskurse). Die Anmeldung läuft über die GEMA direkt, nicht über den Mietvertrag.

Was diese Checkliste nicht ist

• Keine Rechtsberatung. Jeder Fall ist anders, jedes Studio anders eingerichtet, jede Mieter:in anders aufgestellt. Diese Liste ist Orientierung.
• Keine Steuerberatung. Vor allem zur Umsatzsteuer-Behandlung der Vermietung gibt es keine pauschalen Aussagen – das gehört zur Steuerberater:in.
• Keine fertige Vertragsvorlage. Vor Abschluss anwaltlich oder steuerlich prüfen lassen, besonders bei längeren Festslots oder mehreren Mieter:innen.
• Kein Versuch, die Scheinselbständigkeits-Frage zu „lösen“. Die DRV bewertet die gelebte Praxis. Der Vertrag kann Indizien setzen, mehr nicht.

Parallel zur Vertrags-Frage gehört für viele Studios die Werkzeug-Frage: wie verwalte ich Anfragen, Verfügbarkeit, Buchungen? Was eine Vermietungs-Software können sollte und wie luno dort hineinpasst, steht in der Übersicht zur Software für Raumvermietung.

Wenn du auf luno deine freien Räume anbieten willst: zur Übersicht für Studios.